torstai 3. elokuuta 2017

Vuokrien kehitys on "törkeän kovaa"; mikä neuvoksi?

Ilta-sanomat, jotka on omasta mielestäni kunnostautunut lähinnä omistusasumisen haukkujana ja kaikenlaisten hintojen päivittelijänä julkaisi jutun otsikolla: "Asiantuntija: Vuokrien kehitys ”törkeän kovaa” – Helsingin vuokrien nousu syö jo kehyskuntiakin". Kyseisessä jutussa todettiin muun muassa seuraavaa:
Vuokra-asumisen hintalappu kasvoi 2,5 prosenttia huhti–kesäkuussa. Tilastokeskuksen tietojen mukaan tämä tarkoittaa sitä, että esimerkiksi vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen neliövuokrat nousivat pääkaupunkiseudulla keskimäärin lähes 18,5 euroon. Vuonna 2010 vastaava luku oli 14,8 euroa.
Toimitusjohtaja Timo Metsola Vuokraturvasta pitää jo vuosia holtittomasti kasvaneiden pienten asuntojen vuokrakehityksen syynä etenkin asuntotarjonnan vähäisyyttä. 
Henkilön joka haluaisi työskennellä ja asua Keravalla vuokrataso nousee hurjasti, koska saman asunnon haluaa Helsingissä töissä käyvä, joka haluaa tulla Keravalle halvemman asunnon perässä. Tämä jarruttaa kehyskuntien sisäistä kehitystä.
Vuokrien kalleus saatavilla oleviin tuloihin nähden on ollut kauan kauhistelun kohde ja erinäisiä toimia on vaadittu milloin tavallisten "asiantuntijoiden" (kansa keskustelu-osiossa) ja milloin ketunhäntä kainalossa keikkuvien ihmisten toimesta. Erinäisiä  toimia on ehdotettu:
  1. Vuokrasäännöstely
  2. Liian alhainen palkka, palkkojen täytyy nousta
  3. Asumistuen laskeminen
  4. Kaavoituksen kehittäminen ja sitä kautta erityisesti pienten asuntojen rakentaminen
Voisin käydä amatöörin mielipiteelläni läpi nämä kohdat ja miettiä, miten nämä toimet voisivat toimia. Ennen sitä kuitenkin on kenties muistutettava, etteivät kaikki närkästyneet vuokralaiset ole käsittäneet sitä, että miten vuokra muodostuu (varsinkin yksityisellä vuokranantajalla). Tätä kautta paljastunee, etteivät vuokranantajat ole hirvittävän ahneita, sillä kyllä sijoitukselle on hyvä odottaa selkeätä voittoakin. 

Ajatellaanpa, että yksityinen sijoittaja haluaa ostaa vaikka eräästä Tampereen lähiöstä 64 neliön kaksion hintaan 99 000 euroa. Hän ostaa sijoituksensa pankkilainalla, jossa on korkoprosentti 0 ja marginaali mukavasti alle yhden. Millaisia kuluja sijoittaja joutuu kestämään?

Ensimmäisenä kuluna on varainsiirtovero 2%, joka tässä tapauksessa olisi 1980 euroa. Omistaja haluaa kuolettaa tämän kulun vuokralaisellaan vuodessa, joten hänen kuukausimenonsa tästä olisi: 165 euroa/kk.

Pankkilainan lyhennys olisi eräällä laskurilla laskettuna (20v laina-aika, korko 1%): 495 euroa/kk.

Mikäli uusi omistaja ei tee minkäänlaista remonttia, olisivat hänen kulunsa asunnosta vastikkeen myötä 187 euroa/kk. Yhteensä nämä siis tekisivät:

165 + 187 + 495 = 847e/kk, joka alkaa olla jo sellainen vuokra ensimmäiselle vuodelle, ettei omistaja voi haaveillakaan tekevänsä tällä asunnolla voittoa.

Toisena vuonna tilanne olisi 165 euroa parempi per kk, joten omistajan kulut olisivat silloin 682 e/kk. Tästä summasta ylöspäin omistaja alkaisi tekemään omistuksellaan voittoa, jos lainan hoitokulut lasketaan ikäänkuin tappioksi. Kysynnän ja tarjonnan lisäksi tässä on varsinainen syy siihen, miksi vuokrat ovat korkeita; kukaan ei omistamaansa asuntoa vuokraa sellaiseen hintaan, että se tuottaisi tappiota. Siinä ei ole mitään järkeä.

Ja tässä on myös syy siihen, miksei kohdan 1. vuokrasääntely ei voi toimia. Vuokrasääntely pahimmillaan rampauttaa vuokra-asuntojen tarjonnan kun omistajat vain yksinkertaisesti myyvät asuntonsa pois. Se ei myöskään edistä uudisrakentamista, eikä herätä minkäänlaista kiinnostusta niiden remontoimiseen tai korjaamiseen aivan kuten Kiinteistöliiton Matti Inha on todennut:
”Vuokrasäännöstelyn ja –sääntelyn historia kertoo karua kieltä niiden haitallisista vaikutuksista vuokra-asuntojen tarjontaan, uustuotantoon, kunnossapitoon ja korjaamiseen. Sääntelyn tie olisi vuokra-asumisen tuhon tie. Siitä kärsisivät sekä vuokralaiset, kun vuokra-asunnot myytäisiin omistusasunnoiksi, että vuokra-asuntoa haluavat, kun vuokra-asuntojen tarjonta supistuisi merkittävästi”, Inha sanoo.
Vuokrasääntely purettiin Suomessa vuonna 1995. Tätä seuranneiden kymmenen vuoden aikana markkinoille tuli lähes 100 000 uutta vapaarahoitteista vuokra-asuntoa. Tarjonnan kasvu on jatkunut.
Sitten pääsemme hokemaan 2. jossa palkkojen pitäisi nousta. Tämä on mielestäni ehkä tyhmin väitteistä, että palkkojen nousulla voitaisiin hallita vuokrien kuluja. Totuus taitaa olla toinen, sillä mikään ei takaisi sitä, että palkkojen noustessa asuntojen vuokrien nousu hilliintyisi: oikeastaan päinvastoin! Vuokranantajat voivat vain siirtää palkkojen korotukset asumisen hintaan sopivasti vaikka kohonneiden kiinteistöhuoltomenojen vuoksi. Näin ollen palkkojen nostamisesta ei olisi mitään hyötyä.

Kolmas, ehkä radikaalein, ajatus on asumistuen laskeminen. Koska asumistuen saajia on yhteiskunnassamme niin paljon, olisi toimenpide varsin radikaali ja väkevä ja saattaisi ajaa ihmisiä entistä suurempaan ahdinkoon ja sivummalle asumaan. Sinänsä se olisi OK, koska minusta jokaisen pitäisi asua maksukykynsä mukaan, mutta samalla se saattaisi tuoda yhteiskuntaan tarpeetonta rauhattomuutta. Ajatus taustalla on toki kaunis: se on se, että kysynnän ja tarjonnan laki (eli markkinat) korjaisivat tilanteen lähestulkoon itsestään. Kun ihmisillä ei olisi varaa maksaa kalliista vuokra-asunnosta, jäisivät asunnot tyhjilleen ja vähitellen niiden hinnat tippuisivat tasolle, johon vuokralaisilla on varaa. Ainakin teorian tasolla tämä ratkaisu voisi toimia, mutta sen seuraukset voisivat olla ainakin lyhyellä tähtäimellä vakavia vuokralaisille itselleen.

Neljäs ratkaisu on minusta selkein, joka vaikuttaisi myös markkinoihin: kun kerran kysyntää on pienistä vuokra-asunnoista, olisi niitä kaavoitettava ja rakennettava paljon niitä tarvitseville. Tällä hetkellä asuntotarjontaa (vanhoissa kohteissa) hallitsevat pääosin käsittääkseni kolmiot, joiden käyttötarkoitus ei enää palvele täysin nykytarkoitusta. Tätä myöten olisi yksinkertaisesti laitettava kaavoituksella (esim. isoissa kaupungeissa ei tarvitsisi ostaa "autopaikkoja" kaupungilta) mahdollisuus korkeiden talojen rakentamiselle, joiden huonekoko olisi kaksio. Tätä myöten tonttitilaa tarvittaisiin vähemmän ja korkeiden talojen myötä asuinkustannuksetkin pysyisivät kurissa. Periaatteessa kaikki voittaisivat (paitsi byrokraatit).

Tässä ajatuksiani tältä illalta.

Ei kommentteja:

Lähetä kommentti

Puppulausegeneraattori vastaa maskikohuun

 Antti Vesala teki Uuden Suomen puheenvuoroon postauksen , jossa hän litteroi Krista Kiurun vastaukset niin sanottuun maski-kohuun. Luettuan...